Por: Sebastian Pérez*
@perezsarralde
Los problemas de grandes ciudades contemporáneas se parecen unos a los otros, pero los casos de éxito parecen únicos e inimitables. Las metrópolis latinoamericanas del siglo XXI comparten un desafío común y extenso, de gran potencial divisorio entre sociedades y obstáculo a la consecución de su máximo potencial humano: la segregación y desigualdad urbana.
Colombia es uno de los países con mayores niveles de desigualdad urbana en América Latina y Bogotá es una de las capitales con mayores índices de desigualdad de ingresos en el mundo. Mirando el asunto más detenidamente, un grupo creciente de estudios pone la desigualdad habitacional, en las diferencias de cómo y dónde habitamos, en el centro de la conversación como el factor que más contribuye a nuestras divisiones sociales. Habitar es una necesidad básica y el acceso a vivienda de calidad determina nuestra libertad de vivir donde queremos y nuestra habilidad de aprovechar oportunidades de vida a largo plazo.
La relación entre el acceso a vivienda y desigualdad tiene dos frentes en Bogotá. Por un lado, este ha sido el escenario donde la segregación espacial se ha hecho efectiva a través de la estratificación social, formalizando “castas urbanas” que mantienen clases sociales separadas y, con ello, una distribución irregular de acceso a servicios, financiamiento y centros de trabajo. Por otro lado, la tenencia de propiedad ha sido una forma tradicional para la acumulación de riqueza que resulta problemática cuando las restricciones al uso del suelo limitan la oferta y disparan los precios de vivienda. La brecha de riqueza se amplifica porque, mientras los propietarios han asegurado el precio de su vivienda y se benefician de una eventual valorización, los arrendatarios ven sus rentas crecer igual o más rápido que el mercado, sin la seguridad garantizada de un techo ni la posibilidad de acumulación de capital. De esta forma y con estos componentes, el acceso limitado a habitación de calidad es causa y efecto de mayor desigualdad urbana.
En el largo plazo, el desafío parece más complejo si consideramos las necesidades futuras de la ciudad. Según un estudio de IDOM para la Secretaría Distrital de Planeación, Bogotá va a necesitar casi 3 millones de viviendas nuevas en un plazo de 34 años, es decir, el doble de la oferta actual construida. Los impedimentos a la densificación en sectores estratégicos y dentro de los límites de la ciudad empujan la construcción hacia regiones periféricas más laxas en su regulación y menos amigables con el medio ambiente. Simultáneamente, las políticas que subsidian la tenencia de propiedad en este contexto limitado incentivan implícitamente a la clase media a abandonar la ciudad en la búsqueda de lugares que sí resultan asequibles. Con estos ingredientes en conjunto estamos subsidiando la dispersión urbana, junto con los graves costos sociales, ambientales y de movilidad que esto supone.
Volviendo al marco global, la correlación entre urbanización y bienestar de las naciones es casi perfecta: la densidad urbana, con todos sus desafíos, es el camino más claro para transitar de pobreza hacia prosperidad. Y la prosperidad proviene de la capacidad de las ciudades de reinventarse para acoger mano de obra cualificada, pequeños empresarios y generar redes de nuevo conocimiento de manera continua.
Los grandes problemas de Bogotá requieren acciones colectivas de gran escala e innovaciones a diferentes niveles. La articulación de intereses públicos, privados y de la sociedad son claves para modernizar los instrumentos de desarrollo urbano. En este orden de ideas, Bogotá debe encontrar un mecanismo para aumentar la oferta de suelo y edificabilidad en puntos centrales estratégicos y hacer efectiva una densificación cualificada continua, a gran escala y de forma participativa. La vivienda abundante no sólo disminuye los costos de comprar y alquilar para todos los sectores de la población. Una oferta elástica de vivienda hace las economías urbanas más resilientes ante oscilaciones especulativas de precios y crisis económicas.
Existen frentes complementarios a la densificación que vale la pena explorar para lograr este cometido sin ampliar las brechas sociales ni tercerizar el desarrollo hacia municipios vecinos. Primero, es posible fortalecer y fomentar la construcción de desarrollos de usos múltiples y vivienda con oferta para hogares de ingresos mixtos. Al unir vivienda, comercio, oficinas y equipamientos urbanos en un mismo lugar se reduce la necesidad diaria de transporte y desplazamiento, aumentando la productividad laboral. En paralelo, una oferta residencial unificada para hogares de distintos niveles socioeconómicos dinamiza y diversifica economías locales. En segundo lugar, las políticas de subsidio a vivienda deben diversificarse para encontrar soluciones que beneficien directamente a ciudadanos y permitan no sólo la movilidad social sino espacial, aliviando los sufrimientos de la segregación urbana. Este es el caso de los vouchers de vivienda en EE.UU., que permiten a sus beneficiarios escoger cualquier vivienda y pagar sólo el diferencial entre el valor del mercado y el valor del subsidio para la renta. En una línea similar, con suficiente capacidad regulatoria es posible crear un mercado para los incentivos tributarios que reciben los desarrolladores para comercializarlos a descuento previo a la construcción y disminuir con ello el riesgo implícito, costos de capital y consecuentemente, los precios finales de vivienda. En tercer lugar, es clave fortalecer y acompañar el sector de construcción civil para lograr mayores niveles de productividad, formalización, estandarización y reducciones efectivas de costos. Según datos de McKinsey y Camacol, el nivel de productividad del sector de la construcción en Colombia es de los más bajos entre sus pares internacionales y viene contrayéndose, lo que indica que es un frente con mucho potencial para explorar. Finalmente, un ambiente de transparencia y menor volatilidad normativa favorece la inversión, reduce riesgos, tiempos de desarrollo y por ende costos de financiamiento.
Una ciudad con una oferta diversa en sus formas de habitar es una ciudad inclusiva, competitiva y con una economía funcional en donde encontramos vivienda cerca al trabajo y colegios, segura y por un precio justo. Estas iniciativas, en su conjunto, no sólo podrán reducir los precios de la oferta residencial de calidad integral y cerrar brechas de desigualdad habitacional. También ayudarán a dinamizar instrumentos de captura de valor, que a su vez permitirán reinvertir recursos en educación y equipamientos públicos, para así crear un círculo virtuoso de inversión localizada y crecimiento social urbano.
*Director de Mercado Inmobiliario del Tanque de Pensamiento Al Centro